“Onze investeringsopgave is groter dan de diepte van onze portemonnee.”
Met die opmerking raakte Rob Rutgers, programmamanager vastgoed en duurzaamheid bij Ieder1, direct een gevoelige snaar. Vrijwel iedere corporatie herkende het dilemma. Want de opgave groeit. Woningen moeten worden verduurzaamd, er moeten nieuwe woningen bijkomen en tegelijkertijd staat de financiële ruimte onder druk.
Juist daarom kwamen woningcorporaties, onderhoudspartijen, adviseurs en installateurs samen in het Ketelhuis van BREiNN in Zwolle. De middag bevatte geen theoretisch verhaal over verduurzaming. Integendeel. Er ontstond een open gesprek over keuzes waar veel corporaties in de praktijk mee worstelen. Welke stappen zet je nu? Welke kunnen wachten? En hoe zorg je dat wat je vandaag doet ook richting 2050 nog verstandig blijkt?
- Corporaties zoeken naar een balans tussen verduurzamen, nieuwbouw en betaalbaarheid.
- Bij hoogbouw draait verduurzaming niet om zo veel mogelijk maatregelen nemen, maar om de juiste keuzes maken.
- De praktijkcasus in samenwerking met Ieder1 en Uw Onderhoudspartner Lenferink laat zien dat iedere flat om een andere aanpak vraagt.
- Samenwerking helpt om sneller te leren en slimmer te investeren.
- Instrumenten zoals de CO₂-Routekaart maken inzichtelijk welke stappen wanneer logisch zijn.
De sessie draaide om de tien cyclusflats van Ieder1 in Deventer. Samen goed voor zo’n 750 woningen, maar allesbehalve tien keer dezelfde opgave. Iedere flat heeft een andere onderhoudshistorie, een ander isolatieniveau en andere mogelijkheden voor toekomstige warmtevoorzieningen. Het zijn die verschillen die de verduurzaming van deze hoogbouw zo uitdagend maken. Wat bij de ene flat een logische stap is, kan bij een andere flat onnodig duur of technisch minder verstandig blijken.
Aanwezig waren vertegenwoordigers van onder meer Stichting Openbaar Belang, Domesta, De Woonplaats, Willemsen Installaties en Duvama. Adviseurs Ton Wolters en Sander Kolsteeg van het Kenniscentrum Energietransistie van Breman verzorgden de technische toelichting. Commercieel Directeur Arne Besten van Uw Onderhoudspartner Lenferink ging dieper in op de praktijk van onderhoud en vastgoedbeheer én liet zien hoe verduurzaming vaak ook samenvalt met natuurlijke onderhoudsmomenten.
Het ingewikkelde deel begint nu pas
Veel corporaties hebben de afgelopen jaren al grote stappen gezet bij grondgebonden woningen. Maar hoogbouw vraagt om andere afwegingen. “De meeste grondgebonden woningen hebben we inmiddels gehad,” vertelde Jessy Hoekstra van Stichting Openbaar Belang. “Nu komen we bij het moeilijke stukje.”
En dat moeilijke stukje zit niet alleen in de techniek. Bij hoogbouw spelen veel belangen tegelijk. Bewonerscomfort, geluid, beschikbare ruimte, onderhoudsplanning, energie-infrastructuur, investeringsruimte en toekomstbestendigheid. Alles hangt met elkaar samen. Daardoor ontstaat een vraag die veel ingewikkelder is dan: welke techniek kiezen we?
Hoe langer het gesprek duurde, hoe vaker deze vraag terugkwam. Wanneer investeer je nog in de gebouwschil? En wanneer levert een investering in installatietechniek meer op? De reflex is vaak om eerst maximaal te isoleren. En om daarna pas te kijken naar de installaties. Maar volgens Ton Wolters, Strategisch Adviseur Energietransitie, is die volgorde helemaal niet zo vanzelfsprekend. “Niet ieder gebouw hoeft eerst maximaal geïsoleerd te worden voordat je verder kunt verduurzamen.” Volgens hem zit de kunst niet in maximaal isoleren of maximaal installeren. Het draait om de juiste balans tussen beide. Voor sommige complexen blijkt bijvoorbeeld schillabel D al voldoende om met slimme installatieconcepten grote stappen richting aardgasvrij te zetten. Bij andere gebouwen ligt de logische route juist anders. De praktijkcasus van Ieder1 liet hetzelfde zien: er bestaat geen standaard recept. Dat maakt verduurzaming soms ingewikkeld. En juist daarom is integraal kijken zo belangrijk.
Niet alles hoeft tegelijk
Een andere boodschap die bleef hangen: verduurzamen hoeft niet altijd in één keer. Vaak ontstaat het gevoel dat alle maatregelen tegelijkertijd uitgevoerd moeten worden om resultaat te behalen. In de praktijk blijkt dat lang niet altijd nodig. Volgens de deelnemers ligt er juist veel waarde in het koppelen van verduurzamingsmaatregelen aan natuurlijke onderhoudsmomenten. Wanneer kozijnen, gevels of installaties toch aan vervanging toe zijn, ontstaat een logisch moment om andere stappen om te verduurzamen ook mee te nemen. Zo ontstaat een aanpak die beter aansluit op de praktijk én op de beschikbare investeringsruimte. En zoals Ton tijdens de sessie benadrukte: “Het gaat er niet om alles vandaag op te lossen. Het gaat erom dat je weet waar je naartoe werkt.”
Voor veel corporaties ligt daar nog een tweede dilemma onder. Iedere euro kan maar één keer worden uitgegeven. Investeer je in nieuwbouw om het woningtekort terug te dringen? Of investeer je in het verbeteren van de woningen waar mensen vandaag al wonen? Volgens Rob Rutgers wordt die afweging steeds lastiger. “Onze investeringsopgave is groter dan de diepte van onze portemonnee,” zegt hij. Daar komt nog bij dat verduurzaming financieel anders werkt dan nieuwbouw. Nieuwbouw levert extra huurinkomsten op. Verduurzaming vooral maatschappelijke waarde, lagere energielasten en toekomstbestendig vastgoed. Dat maakt de businesscase complex, terwijl de noodzaak om te verduurzamen onverminderd groot blijft.
Misschien wel de meest herkenbare conclusie van de middag was dat veel corporaties met dezelfde uitdagingen worstelen. De organisaties aan tafel verschillen dan wel van elkaar, maar de gesprekken kwamen steeds weer terug bij dezelfde onderwerpen:
- Financiering.
- Bewoners.
- Planning.
- Onderhoud.
- Technische keuzes.
Dat merkte ook Jessy Hoekstra op. “Wat mij opviel is dat we allemaal tegen dezelfde hindernissen aanlopen. Dan denk ik: waarom doen we dit eigenlijk allemaal apart en niet samen?” Precies die opmerking vatte de kern van de middag perfect samen. Want de verduurzamingsopgave is groot. Maar de tijd en capaciteit zijn beperkt. Dan helpt het als organisaties niet allemaal hetzelfde wiel opnieuw hoeven uit te vinden.
Slimmer door samenwerking
Ook Arne Besten benadrukte hoe belangrijk het is om samen te werken. “We werken voor veel woningcorporaties en herkennen vaak dezelfde thema’s. Door elkaars specialisme te benutten, komen we veel sneller tot een goed plan. Dat lukt alleen als we echt samenwerken met partners. En dat begint met vertrouwen. Zo worden we steeds beter in multidisciplinair samenwerken en kunnen we sneller en efficiënter inspelen op de verduurzamingsopgave.”
Die samenwerking levert ook heel praktische voordelen op. Door maatregelen voor verduurzaming te combineren met gepland onderhoud, kan op directe én indirecte projectkosten worden bespaard. Zo kan dezelfde bouwplaats en bereikbaarheid worden gebruikt. En doordat er één project is in plaats van twee, is er ook maar één projectleider, één traject met de afdeling wonen en één communicatiestroom naar de bewoners.
Volgens Rob Rutgers ligt daar ook een belangrijke uitdaging voor de komende jaren. “We moeten uit de pilotfase komen. Want voorbeelden zijn er inmiddels genoeg. De kennis is aanwezig. De ervaringen worden steeds groter.” De volgende stap is opschalen. Niet steeds opnieuw onderzoeken wat werkt, maar bestaande inzichten benutten om sneller vooruit te komen. Door kennis te delen, kunnen corporaties en partners voortbouwen op ervaringen van anderen. En dat maakt verduurzaming uiteindelijk niet alleen sneller, maar ook beter uitvoerbaar.
De juiste stap op het juiste moment
De middag in Zwolle leverde geen blauwdruk op voor hoogbouwverduurzaming, daarvoor verschillen gebouwen, bewoners en situaties simpelweg te veel. Wat wel duidelijk werd, is dat verduurzaming zelden draait om één maatregel of één techniek. Het gaat om het maken van keuzes die passen bij het gebouw, het onderhoudsmoment, de bewoners en de financiële ruimte. Soms begint die route bij isolatie. Soms juist bij installatietechniek. Maar vaak bij een combinatie van beide. Hoe dan ook, niet alles hoeft morgen opgelost te zijn. Maar iedere stap die we vandaag bewust zetten, maakt de route naar 2050 overzichtelijker.
Voor hoogbouw bestaat geen standaardoplossing. Iedere flat vraagt om een eigen afweging tussen techniek, onderhoud, bewonersimpact, comfort en kosten. Juist daarom helpt het om eerst inzicht te krijgen voordat investeringsbesluiten worden genomen. De adviseurs van het Kenniscentrum Energietransitie en Uw Onderhoudspartner Lenferink denken er graag in mee om de vastgoedportefeuille in beeld te brengen en overzicht te creëren in de stappen die logisch zijn voor nu én voor de toekomst.
Werk je aan de verduurzaming van hoogbouw en wil je scherper krijgen waar voor jouw vastgoed de balans ligt tussen isoleren en installeren? Dan gaan we daar graag over in gesprek.
